내집마련 디딤돌 대출은 주택도시기금이 무주택 세대주에게 저금리로 주택 구입자금을 빌려주는 정책 상품입니다. 부부 합산 연소득 6천만원 이하(생애최초·2자녀 이상·신혼가구는 완화 기준 적용)이면서 순자산 5.11억원 이하인 무주택 세대주가 대상이며, 금리는 연 2.85～4.15% 구간에서 결정됩니다. 소유권이전등기 전에 신청하는 것이 원칙이고, 등기를 마쳤다면 접수일로부터 3개월 이내까지 신청할 수 있습니다. 아래에서 소득·자산·주택 요건과 한도, 기간, 실제 신청 절차를 순서대로 정리했습니다.
디딤돌 대출, 소득과 자산 기준부터 확인해야 하는 이유
대출 심사에서 가장 먼저 걸리는 부분이 소득과 자산입니다. 금리와 한도가 모두 이 두 항목에서 출발하기 때문에, 신청 전에 본인 조건이 기준선 안에 들어오는지부터 따져야 합니다.
- 부부 합산 연소득 6천만원 이하 (생애최초 주택구입자·2자녀 이상 가구 7천만원, 신혼가구 8.5천만원 이하)
- 부부 합산 순자산가액 5.11억원 이하 (2026년 기준)
- 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야 하며, 분양권·조합원 입주권 보유 시 유주택자로 간주
- 대출 신청일 기준 민법상 성년이면서 부양가족이 있는 세대주
- 기금 대출거래약정서 위반으로 기한의 이익이 상실된 이력이 있으면 이용 불가
소득 산정 방식은 직업 형태에 따라 갈립니다. 근로소득자는 건강보험자격득실확인서로, 사업소득자는 사업자등록증(또는 사업자등록증명원)으로 현재 재직·영위 중인 직장이나 사업을 기준으로 소득을 계산합니다. 자산심사는 세대주와 세대원 전원, 결혼예정 배우자, 분리된 배우자 및 자녀, 동거 구성 시 배우자의 직계존속까지 점검 대상에 들어갑니다.
대상 주택과 LTV, 한도는 어떻게 계산되나
주택 자체에도 요건이 붙습니다. 주거 전용면적 85㎡ 이하가 기본이고, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하까지 허용됩니다. 담보주택 평가액은 5억원 이하(신혼가구 및 2자녀 이상 가구 6억원)여야 합니다.
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 전용면적 | 85㎡ 이하 (읍·면 100㎡) |
| 담보주택 평가액 | 5억원 이하 |
| 신혼·2자녀 이상 | 6억원 이하 |
| LTV | 70% (생애최초 80%) |
| 수도권·규제지역 | LTV 70% |
| 토지임대부 분양주택 | LTV 60% |
실제 대출금액은 호당 대출한도와 [(담보주택 평가액 × LTV) − 선순위채권 − 임대보증금] 중 작은 금액으로 정해집니다. 2025년 6월 27일 이전에 계약을 체결한 건은 일반 2.5억원, 생애최초 3억원, 신혼가구 또는 2자녀 이상 가구 4억원 이내가 적용됩니다.
주택가격 평가는 순서가 정해져 있습니다. 가격정보(KB국민은행 또는 한국부동산원 시세) → 국토교통부 공시가격 → 분양가액 → 감정가액 순으로 적용하고, KB시세와 매매가격을 비교해 작은 금액을 기준으로 삼습니다. 가격정보나 공시가격이 없어 감정을 하게 되면 비용은 기금이 부담하지만, 고객이 직접 감정평가업자에게 의뢰한 경우에는 고객 부담입니다.
금리 2.85～4.15%, 우대금리로 얼마까지 내려가나
기본금리는 부부 합산 연소득과 대출 기간에 따라 달라지고, 여기에 금리 적용 방식별 가산금리와 우대금리가 붙습니다. 2026년 4월 16일 기준 국토교통부 고시에 따르면 전체 금리 구간은 연 2.85～4.15%입니다.
금리 방식을 고르면 가산이 붙습니다. 5년 단위 변동금리는 0.1%p, 10년 고정금리는 0.2%p, 순수 고정금리는 0.3%p가 더해집니다. 다만 10년 고정 후 변동금리 방식을 택하면서 대출기간을 10년으로 신청한 경우에는 0.3%p가 가산됩니다.
우대금리는 항목별로 쌓입니다. 청약(종합)저축 가입자는 최소 예치금액 납입 완료일로부터 5년 이상 0.3%p, 10년 이상 0.4%p, 15년 이상 0.5%p를 받습니다. 1·2·다자녀 가구는 각각 연 0.3·0.5·0.7%p가 적용되고, 자녀 1명당 5년간 최대 15년까지 유지됩니다.
| 구분 | 우대금리 상한 |
|---|---|
| 일반·생애최초 신혼 | 최대 0.5%p |
| 다자녀 가구 | 최대 0.7%p |
| 신생아 특례 | 최대 0.5%p |
| 최종금리 하한 | 연 1.5% |
우대금리를 다 적용해도 최종금리가 연 1.5% 미만이면 1.5%로 적용됩니다. 우대금리 적용 여부는 수탁은행의 서류 심사 결과에 따라 결정되므로, 실제 적용 금리는 은행 상담에서 확정됩니다.
신청은 언제, 어떤 순서로 진행되나
신청 시점이 명확합니다. 소유권이전등기를 하기 전에 신청하는 것이 원칙이고, 이미 등기를 마쳤다면 이전등기 접수일로부터 3개월 이내까지 가능합니다. 이 기한을 놓치면 신청 자체가 어려워집니다.
절차는 자산심사에서 시작합니다. 은행 또는 기금e든든을 통해 자산심사를 먼저 신청하고, 대출 희망일은 자산심사 신청일 기준 50일 이후(지점 신청 기준)로 지정합니다. 자산심사 신청일로부터 60일 이내에 은행 심사를 완료해야 하고, 심사 완료일로부터 30일 이내에 대출이 실행되어야 하므로 일정 관리가 필요합니다.
- 자산심사 신청 (은행 또는 기금e든든)
- 대출 희망일 지정 — 자산심사 신청일 기준 50일 이후
- 은행 심사 완료 — 자산심사 신청일로부터 60일 이내
- 대출 실행 — 심사 완료일로부터 30일 이내
- 전입세대열람표·주민등록등본 제출 — 실행일로부터 1개월 이내
일반 디딤돌 대출과 생애최초 신혼가구 디딤돌 대출은 자산심사를 먼저 신청했더라도 KB스타뱅킹에서 비대면 대출 접수가 가능합니다. 다만 주택이 부부 공동명의라면 담보 제공을 위해 은행 방문이 필요합니다. 부부 공동명의 주택은 한 명이 신청인, 다른 한 명이 담보제공자가 되는 방식으로 대출이 가능하지만, 부부 외 제3자 지분이 섞여 있으면 이용할 수 없습니다.
상환 방식과 실거주 의무, 놓치면 생기는 일
상환 방식은 원리금 균등 분할상환, 원금 균등 분할상환, 체증식 분할상환 중에서 고릅니다. 체증식 분할상환은 대출 신청일 기준 차주가 만 40세 미만 근로소득자인 경우에만 선택할 수 있습니다.
중도상환수수료는 3년 이내 상환 원금에 대해 0.6% 한도로 부과되고, 3년이 지나면 없습니다. 계산식은 중도상환원금 × 0.6% × [(3년 − 대출경과일수) / 3년]입니다. 다만 2024년 8월 12일부터 2026년 12월 31일까지 상환된 원금은 중도상환수수료가 면제되며, 신생아 특례와 전세사기피해자 전용 디딤돌 대출도 같은 적용을 받습니다.
실거주 요건은 강제됩니다. 대출 실행일로부터 1개월 이내에 전입하고 2년 이상 실거주해야 하며, 정당한 사유 없이 이를 어기면 기한의 이익이 상실되어 대출금을 상환해야 합니다. 질병 치료나 타 시도 근무지 이전처럼 불가피한 사유가 대출접수일(분양계약자는 분양계약 체결일) 이후 발생하면 최대 3년까지 실거주 적용이 유예됩니다. 유예기간이 끝난 뒤 3개월 안에 전입하지 않으면 마찬가지로 기한의 이익이 상실됩니다.
대출 실행 후 담보주택 외에 추가 주택을 취득한 사실이 확인되면 6개월 이내에 처분해야 하고, 그렇지 않으면 대출금이 회수됩니다. 상속으로 공유지분을 취득한 경우는 국토교통부 회신일로부터 3개월, 단독 취득은 6개월 이내 처분하면 됩니다. 혼인신고 전 배우자가 주택을 소유해 합가로 추가 주택을 취득한 경우, 전세사기피해주택을 낙찰받은 경우, 분양권(조합원 입주권 포함)을 취득한 경우는 각각 3년 이내 처분 조건이 붙습니다.
자주 묻는 질문
Q. 신청은 반드시 은행에 가야 하나요?
단순 개인정보 수집 동의만 필요한 경우에는 비대면으로도 진행할 수 있어 은행 방문이 필수는 아닙니다. 다만 주택이 부부 공동명의라면 담보 제공을 위해 은행에 방문해야 합니다.
Q. 공부상 주택이 아닌 오피스텔도 대출되나요?
일반적으로는 공부상 주택이 아니어서 대출을 받을 수 없습니다. 예외적으로 전세사기피해자 전용 디딤돌 대출의 경우 주거용 오피스텔 구입 시 허용됩니다.
Q. 부부 공동명의 주택도 신청 가능한가요?
가능합니다. 대출신청일로부터 3개월 이내 결혼 예정자를 포함한 부부 공동명의 주택이라면 한 명은 신청인, 한 명은 담보제공자로 대출받을 수 있습니다. 부부 외 제3자 지분이 있는 주택은 불가능합니다.
Q. 대출 상담은 어디에 문의하나요?
대출 심사 관련 상담은 주택도시보증공사 콜센터(1566-9009)와 기금 수탁은행 지점에서 가능합니다. 자산심사 관련 상담은 자산심사 전용 상담센터(1551-3119) 또는 심사 진행 중 안내된 담당자 번호로 문의하면 됩니다.