부동산 매매계약을 체결하면 계약일로부터 60일 이내에 실제 거래가격 등을 시·군·구청에 신고해야 합니다. 중개거래라면 신고 의무는 거래당사자가 아니라 중개업자에게 있고, 직거래는 거래당사자가 공동으로 서명해 직접 신고합니다. 신고 전에는 등기부등본과 건축물대장을 본인이 직접 확인해 소유권·권리관계를 점검하는 것이 안전합니다. 2026년 2월 10일부터는 계약금 증빙서류 제출이 의무화된 만큼 준비물도 달라졌습니다. 아래에서 신고 대상과 기한, 서류, 확인 절차를 순서대로 정리합니다.
부동산 거래 신고, 어떤 계약이 대상이고 언제까지 해야 할까
신고 대상은 토지 또는 건축물, 관리처분계획 인가로 취득한 입주권, 사업계획승인을 받아 공급하는 주택의 분양권입니다. 이에 해당하는 매매계약이나 권리 전매계약을 체결하면 계약체결일로부터 60일 이내에 신고해야 합니다. 다만 주택거래신고지역의 주택을 중개업자가 계약서를 작성·교부한 경우에는 중개업자가 15일 이내에 신고합니다.
헷갈리기 쉬운 경계 사례가 있습니다. 최초로 분양받은 분양권 매매계약은 신고 대상이 아니고, 아파트 내 상가 분양권 전매도 대상이 아닙니다. 반면 준공된 미분양분을 최초 분양받은 경우에는 실제 토지·건축물이 존재하므로 신고 대상입니다. 300세대 이상 주상복합아파트의 분양권·입주권 전매도 신고해야 합니다.
신고는 물건지 관할 시·군·구청 거래신고 담당부서에서 하고, 인터넷(rtms.mltm.go.kr)으로도 가능합니다. 다만 인터넷 신고는 거래당사자 중 1인이 신청하고 양측 모두 전자인증을 해야 완료되며, 단독신고나 대리신고는 할 수 없습니다.
- 신고 기한: 계약체결일로부터 60일 이내
- 주택거래신고지역 중개거래: 중개업자가 15일 이내
- 신고 장소: 물건지 관할 시·군·구청 또는 인터넷
- 직거래: 거래당사자 공동 서명·날인 후 1인이 신고
신고서에 들어가는 항목과 준비물
신고서에는 매수인·매도인 인적사항, 계약일과 중도금·잔금 지급일, 부동산 소재지·지번·지목, 부동산 종류와 계약대상 면적, 실제 거래가격이 들어갑니다. 계약 조건이나 기한이 있으면 함께 기재하고, 중개업자가 계약서를 작성·교부한 경우에는 중개업자 인적사항과 중개사무소 개설등록 사항도 포함됩니다.
주택거래신고지역에서 실제 거래가격이 6억 원을 초과하는 주택거래라면 자금 조달계획과 입주계획까지 신고 항목에 추가됩니다. 조건이 붙는 항목이므로 해당 여부를 미리 확인해야 합니다.
대리 제출도 가능하지만 조건이 있습니다. 위임받은 사람이 신분증명서와 거래당사자 인감증명서가 첨부된 위임장을 제출해야 하고, 중개거래라면 중개업자가 위임한 소속공인중개사만 제출할 수 있으며 제3자에게 다시 위임할 수 없습니다.
| 신고 항목 | 비고 |
|---|---|
| 인적사항·계약일 | 매수인·매도인 |
| 소재지·지목·면적 | 계약대상 면적 |
| 실제 거래가격 | 필수 기재 |
| 자금조달·입주계획 | 6억 초과 시 |
계약 전에 등기부등본부터 직접 떼어보는 이유
등기부등본은 계약 직전에 본인이 직접 출력해 확인하는 것이 낫습니다. 대법원인터넷등기소(iros.go.kr)에서 발급받을 수 있습니다. 여기서 계약 상대방이 실제 소유자가 맞는지, 부동산 주소와 서류상 기재사항이 일치하는지, 가등기·근저당·가압류·말소사항이 있는지, 근저당 설정액은 얼마인지를 확인합니다.
근저당이 과하게 설정된 집에 전세로 들어가면 경매로 넘어가는 최악의 상황까지 생길 수 있습니다. 건축물대장도 함께 봐야 합니다. 건물의 소재, 번호, 종류 등 건물 상황을 명확히 알 수 있는 자료이며 정부24(gov.kr)에서 발급받습니다. 직거래라면 계약 당시뿐 아니라 중도금과 잔금 지급 시점에도 등기부등본을 다시 확인해야 합니다.
2026년 2월부터 달라진 계약금 증빙 제출
2026년 2월 10일부터 시행된 「부동산거래신고법 시행규칙」 개정에 따라 매매 계약 시 계약금 증빙서류 제출이 의무화되었습니다. 거래대금 지급을 확인할 수 있는 입금표나 통장 사본, 매수인의 대출·예금 만기수령·해약·주식채권 처분 증명서류, 매도인이 받은 대금을 다른 용도로 지출한 경우의 증명서면 등이 증빙 자료가 됩니다.
거래대금 지급 증명을 요청받고도 자료를 제출하지 않거나 필요한 조치를 하지 않으면 2천만 원 이하의 과태료가 부과됩니다. 금액이 큰 거래일수록 입금 내역을 통장 사본으로 남겨두는 습관이 필요합니다.
신고 후 확인할 것과 정정·변경 신고
신고필증을 교부받으면 「부동산등기특별조치법」에 따른 검인을 받은 것으로 간주됩니다. 즉 매매계약서에 신고필증을 첨부해 소유권이전등기를 하면 되고, 별도로 검인을 받지 않아도 됩니다.
신고 내용이 틀렸을 때는 정정신고와 변경신고로 나뉩니다. 정정 대상은 매수인·매도인의 주소, 국적, 거래 지분, 건축물 종류, 지목·토지면적·대지권 비율, 계약대상 면적, 중개업자 사무소 소재지, 주택거래신고의 잔금지급일 변경 등입니다. 변경신고는 등기 신청 전에 거래 지분, 계약대상 면적, 계약 조건·기한, 물건 거래금액, 중도금·잔금 및 지급일, 공동매수 시 매수인 변경(추가·교체 제외), 일부 물건 변경(추가·교체 제외)이 대상입니다. 다만 주택거래신고지역 내 주택거래 신고는 변경신고 대상에서 제외됩니다.
| 구분 | 대상 예시 |
|---|---|
| 정정신고 | 주소·국적·지분 |
| 변경신고 | 거래금액·중도금 |
| 변경 제외 | 주택거래신고지역 |
신고를 놓쳤을 때 부과되는 과태료
신고를 하지 않거나 게을리하면 해태 기간과 거래금액에 따라 500만 원 이하의 과태료가 부과됩니다. 허위 신고는 신고 내용과 신고가액의 차액에 따라 취득세의 1배에서 3배까지 과태료가 매겨집니다. 중개업자에게 신고를 하지 않게 하거나 거짓 내용으로 신고하도록 요구한 사람에게도 500만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.
계약을 해제했다고 해서 기존 신고 내역의 의무 위반이나 허위신고 책임이 사라지지는 않습니다. 해제등 신고는 의무사항이 아니지만, 해제 사실을 신고하려면 부동산거래계약해제등신고서에 서명·날인해 제출합니다. 중개업자가 인터넷으로 신고하는 경우에는 거래당사자의 서명·날인을 미리 받아두어야 합니다.
거래 상대방이 정당한 사유 없이 신고서 서명·날인을 거부하거나 할 수 없는 상태라면, 다른 일방이 단독으로 서명·날인하고 사유서를 첨부해 방문 제출하는 방식으로 단독 신고가 가능합니다.
Q. 중개거래인데 신고를 안 했다면 거래당사자도 과태료를 내나요?
중개업자에 의한 중개거래는 반드시 중개업자가 신고해야 하고 거래당사자에게는 신고 의무가 없습니다. 다만 중개업자에게 신고를 하지 않게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구한 경우에는 500만 원 이하의 과태료가 거래당사자에게 부과됩니다.
Q. 인터넷으로 신고하면 대리인이 대신할 수 있나요?
인터넷 신고는 거래당사자 중 1인이 신청하고 양측 모두 전자인증을 해야 완료됩니다. 방문신고와 달리 대리신고나 단독신고는 할 수 없습니다.
Q. 신고필증을 받으면 검인은 따로 안 받아도 되나요?
신고필증을 교부받으면 검인을 받은 것으로 간주되므로 소유권이전등기 시 별도 검인 절차를 거치지 않아도 됩니다. 매매계약서에 신고필증을 첨부해 등기하면 됩니다.